Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Рынок строительства жилья, за исключением небольшой доли регионов, встанет на какое-то время Член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Льготная ипотека на наших глазах перестает быть важнейшим фактором функционирования строительного рынка России. В настоящий момент на первый план выходят иные процессы, влияние которых в перспективе настолько масштабно и непредсказуемо, что влияние льготной, семейной ипотеки и других нерыночных ипотечных кредитных продуктов может сохраниться лишь в пределах статистической погрешности. В качестве основных факторов, влияющих на рынок покупки имущественных прав требования, именуемых в просторечии квартирами в новостройках, следует на конец сентября 2022 года назвать следующие. 1. Общая политическая и экономическая ситуация в стране, в том числе связанная с начавшейся частичной мобилизацией. И изъятие из экономики большого количества мужчин трудоспособного возраста, и масштабная эмиграция, связанная с угрозой экстраординарного призыва, и увеличение дефицита бюджетов всех уровней, связанных с проведением специальной военной операции — все это идущие на наших глазах процессы, негативное влияние которых на экономику очевидно, но степень этого влияния пока абсолютно непредсказуема. 2. Изоляция экономики Российской Федерации от глобальных экономических процессов, начинающееся действие санкций, искусственный курс национальной валюты, продолжающийся уход иностранных брендов, фактическая невозможность иностранных инвестиций в российскую экономику, планируемое увеличение налоговой нагрузки — все эти моменты, безусловно, скажутся на продолжении массового падения доходов населения и росте инфляции, но, опять же, для того, чтобы определить темпы и степень реализации этих тенденций на практике, данных недостаточно. 3. Падение доходов населения приведет не к отказу от решения своих жилищных и имущественных проблем и получения ипотечного кредита, а к уменьшению суммы тех кредитов, которые люди будут брать на практике. Это самое яркое проявление снижения платежеспособного спроса, которое будет иметь влияние на рынок. И в подобной ситуации самой главной проблемой строительной отрасли будет нарастающая конкуренция со вторичным рынком, где теоретически возможно падение цен в разы без малейшего ущерба — большинство сделок обменные. На первичном рынке падение цен ниже определенного уровня невозможно даже при оптимизации всех расходов на строительство. И даже нулевая ставка по ипотеке на новостройки не сможет переключить спрос со вторичного рынка на первичный, если разница между однотипными квартирами в готовом и строящемся сегменте достигнет 30-40%, что на наших глазах и происходит в большинстве регионов. 4. Низкая ключевая ставка Банка России действительно в нынешних условиях может снизить ставки по ипотеке до такого уровня, что льготные программы станут не нужны, но, во-первых, нет никакой гарантии, что нарастающий дефицит бюджета не приведет весной 2023 года к включению печатного станка и гиперинфляции. А, во-вторых, ограничения оборота иностранной валюты уже сейчас привело к тому, что реальная капитализация жилья в конвертируемых валютах стала совершенно неизвестна. И если для вторичного рынка, который вполне может существовать только как рынок жилья, это не представляет особых проблем, то для первичного рынка, заметная доля которого была инвестиционной, это сильнейший удар по всем индикаторам, которые позволяют принять решение о покупке будущей квартиры. Таким образом, можно уверенно говорить о том, что рынок строительства жилья, за исключением небольшой доли регионов (Москва, большая часть Московской области, Санкт-Петербург, пригородные районы Ленинградской области, Краснодар, Сочи, Тюмень) встанет на какое-то время. По крайней мере до того момента, пока недостаток жилья и платежеспособность спроса не достигнут таких масштабов, когда возможные цены реальных сделок на первичке не станут вновь покрывать хотя бы фактические издержки девелоперов в условиях существующей реальности. 28 сентября 2022, 09:57 --> --> --> Все права защищены © 2020 Давыдов.Индекс. Свидетельство о регистрации СМИ выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При использовании материалов ссылка обязательна. -->
0 коммент.: